Wohnungseigentum
Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für den Austausch von Dachflächenfenstern im Zuge einer Dachsanierung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie die objektbezogene Kostenverteilungsabrede der Teilungserklärung ohne sachlichen Grund durchbricht und einzelne Eigentümer unangemessen belastet. Die ausschließliche Kostenbelastung einzelner Sondereigentümer ist nur zulässig, wenn die Maßnahme deren Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit betrifft und nicht allein durch die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums veranlasst ist. Abweichende Kostenverteilungen bei Erhaltungsmaßnahmen bedürfen eines sachlichen Grundes und dürfen das Vertrauen in die bestehende Kostenverteilung nicht verletzen (LG München I 18.3.26, 1 S 7708/25 WEG).
Sachverhalt: Im Zusammenhang mit der Sanierung eines maroden Dachs beschloss die Gemeinschaft, die Kosten für den Austausch der Dachflächenfenster allein den jeweiligen Wohnungseigentümern aufzuerlegen. Nach der Gemeinschaftsordnung oblag die Erhaltungslast für die Fenster grundsätzlich den jeweiligen Sondereigentümern. Der betroffene Wohnungseigentümer wandte sich gegen die Kostenverteilung und machte geltend, die Fenster selbst seien nicht sanierungsbedürftig gewesen; ihr Austausch sei ausschließlich durch die Dachsanierung veranlasst worden.
Die Gerichtsentscheidung: Das LG erklärt den Beschluss über die Kostenverteilung für ungültig. Zwar könne die Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 WEG den Verteilungsschlüssel für Erhaltungskosten ändern. Dabei seien jedoch die Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung sowie schutzwürdiges Vertrauen in bestehende Kostenverteilungsregelungen zu beachten. Nach der Gemeinschaftsordnung obliege die Erhaltungslast für Fenster grundsätzlich den jeweiligen Sondereigentümern. Vorliegend habe der Austausch der Dachflächenfenster jedoch nicht deren Erhaltung gedient. Die Fenster seien teilweise erst wenige Jahre zuvor erneuert worden, hätten sich in ordnungsgemäßem Zustand befunden und teilweise sogar wiederverwendet werden können. Veranlasst worden sei der Austausch allein durch die notwendige Dachsanierung. Die beschlossene Kostenverteilung berücksichtige deshalb weder den Gebrauch noch die Gebrauchsmöglichkeit der Fenster sachgerecht, sondern verlagere das Risiko der Dachsanierung einseitig auf die Dachgeschosswohnungen. Ein besonderer Gebrauchsvorteil der betroffenen Eigentümer bestehe nicht; der Fensteraustausch sei lediglich Folge der gemeinschaftlichen Dachsanierung.
Praxishinweis: Die Entscheidung konkretisiert die Grenzen abweichender Kostenverteilungen nach § 16 Abs. 2 WEG. Auch wenn die Gemeinschaftsordnung die Erhaltungslast für Fenster einzelnen Sondereigentümern zuweist, dürfen diese nicht ohne sachlichen Grund mit Kosten belastet werden, die tatsächlich durch eine gemeinschaftliche Erhaltungsmaßnahme – hier die Dachsanierung – verursacht werden. Maßgeblich bleibt, ob die konkrete Maßnahme der Erhaltung des jeweiligen Bauteils selbst dient oder lediglich Folge einer gemeinschaftlichen Sanierung ist. Eine einseitige Belastung einzelner Eigentümer setzt regelmäßig einen nachvollziehbaren Gebrauchsvorteil oder sonstigen sachlichen Differenzierungsgrund voraus; andernfalls widerspricht sie ordnungsmäßiger Verwaltung.