Zahlt der Mieter trotz einer auf unpünktliche Mietzahlungen gestützten ersten Kündigung weiterhin unpünktlich, rechtfertigt dies die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Die erste Kündigung entfaltet dabei jedenfalls Abmahnwirkung – unabhängig von ihrer eigenen Wirksamkeit (AG Essen 17.3.26, 138 C 288/25).
Sachverhalt: Der Mieter zahlte die Miete über mehrere Monate hinweg unpünktlich. Die Vermieterin sprach deswegen mit Schreiben vom 2.8.2025 die fristlose Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen aus. Da der Mieter auch in den Folgemonaten (August bis November 2025) nicht pünktlich zahlte, kündigte die Vermieterin mit Schreiben vom 6.11.2025 erneut fristlos. Da der Mieter nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Während des Prozesses zog der Mieter aus; Vermieter und Mieter erklärten den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Das AG legte dem Mieter die Kosten gemäß § 91a ZPO auf, weil er zur Räumung verpflichtet gewesen wäre.
Die Gerichtsentscheidung: Fortlaufend unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen, so das AG. Zur Erfüllung der Begründungspflicht nach § 569 Abs. 4 BGB müsse die Vermieterin im Kündigungsschreiben grundsätzlich die Daten der beanstandeten Zahlungseingänge aufführen (Verweis BGH, NJW 2006, 1585). Die erste Kündigung erfüllte diese Anforderungen nicht, war jedoch wegen des darin eindeutig zum Ausdruck kommenden Willens der Vermieterin, weitere Unpünktlichkeit nicht hinzunehmen, jedenfalls als Abmahnung zu werten. Auch die zweite Kündigung enthielt keine genaue Aufschlüsselung der Zahlungseingänge. Das AG hält dies jedoch für unschädlich: Die Verspätungen waren unstreitig, zwischen der ersten und der zweiten Kündigung lag nur ein überschaubarer Zeitraum von drei Monaten, und der Mieter konnte die maßgeblichen Daten durch Überprüfung seiner eigenen Kontoauszüge selbst ermitteln. Bei dieser einfachen Sachlage war eine detaillierte Aufschlüsselung im Kündigungsschreiben nicht geboten.
Praxishinweis: Die Begründungspflicht nach § 569 Abs. 4 BGB erfordert nach der Rechtsprechung grundsätzlich die Angabe der konkreten Zahlungsdaten im Kündigungsschreiben. Das AG lässt deren Fehlen bei einfacher Sachlage ausnahmsweise genügen. Ab wann ein Sachverhalt „einfach genug“ ist, bleibt jedoch offen. Vermieter sind daher gut beraten, in jedem Kündigungsschreiben wegen unpünktlicher Mietzahlung die vertragliche Fälligkeitsregelung, die konkreten Zahlungseingangsdaten und die Konsequenz weiterer Verspätungen ausdrücklich zu benennen – bei längerem Zahlungsverlauf empfiehlt sich eine tabellarische Auflistung der Soll- und Ist-Eingangsdaten als Anlage.