Norbert Monschau

Ihr Rechtsanwalt für
Erbimmobilien

Erbrecht und Immobilien – Sicher durch den Nachlass

Wenn Häuser, Wohnungen oder Grundstücke vererbt werden, geht es oft um hohe Werte und starke emotionale Bindungen. Dabei kann die Aufteilung des Erbes schnell zu Streit führen. Ich unterstütze Sie dabei, alles klar zu regeln und Konflikte zu vermeiden, damit Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können.

Meine Hilfe richtet sich an alle, die ihren Nachlass vorausschauend gestalten oder geerbte Immobilien regeln möchten. Egal, ob Sie ein Testament aufsetzen, Erbansprüche klären oder eine Immobilie übertragen wollen – ich führe Sie sicher durch alle Schritte und helfe, finanzielle Belastungen zu vermeiden.

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Häufige Fragen und Antworten

Wenn eine Person stirbt, wird die Eigentumsübertragung von Immobilien nicht immer durch ein Testament oder einen Erbvertrag geregelt. Liegt kein Testament oder Erbvertrag vor, greift die gesetzliche Erbfolge. Dies bedeutet, dass die nächsten Verwandten des Verstorbenen – wie Ehepartner, Kinder oder weitere Familienangehörige – gemäß den gesetzlichen Regelungen erben.

Häufig führt die gesetzliche Erbfolge zur Bildung einer Erbengemeinschaft, insbesondere bei nicht teilbaren Vermögenswerten wie Immobilien. In einer solchen Gemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam, was eine sorgfältige Abstimmung erfordert. Die Erben müssen sich einig sein, wie sie mit der Immobilie umgehen wollen – ob sie verkauft, vermietet oder von einem Erben allein übernommen wird. Da es hierbei oft zu unterschiedlichen Interessen kommt, ist eine geerbte Immobilie nicht nur ein wertvoller Besitz, sondern bringt auch eine große Verantwortung und manchmal auch Konflikte mit sich.

Wie ich Ihnen helfe: Ich unterstütze Sie dabei, klar und rechtssicher zu klären, wer die Immobilie erbt. Wenn es ein Testament gibt, sorge ich dafür, dass der letzte Wille des Verstorbenen ordnungsgemäß umgesetzt wird. Im Falle der gesetzlichen Erbfolge helfe ich Ihnen, Ihre Ansprüche als Erbe durchzusetzen und mögliche Konflikte in der Erbengemeinschaft zu vermeiden. So stellen wir sicher, dass Sie bekommen, was Ihnen zusteht, und das (Immobilien-)Vermögen rechtlich korrekt verteilt wird.

Auch wenn Sie durch ein Testament enterbt wurden, haben Sie möglicherweise trotzdem Anspruch auf einen sogenannten Pflichtteil. Der Pflichtteil ist gesetzlich geregelt (§ 2303 BGB) und stellt sicher, dass enge Familienangehörige – wie Ehepartner, Kinder und in manchen Fällen auch Eltern – nicht komplett leer ausgehen, selbst wenn sie im Testament nicht bedacht wurden.

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, den Sie bekommen hätten, wenn es kein Testament gäbe. Das bedeutet, Sie erhalten zwar nicht den vollen Erbanteil, aber immerhin die Hälfte dessen, was Ihnen laut Gesetz zusteht. Dieser Pflichtteil muss allerdings in Geld ausgezahlt werden. Das heißt, Sie haben keinen Anspruch auf einzelne Gegenstände oder Immobilien aus dem Nachlass, sondern nur auf eine Geldzahlung.

Wichtig zu wissen ist, dass der Pflichtteil nicht automatisch ausgezahlt wird. Sie müssen ihn aktiv einfordern. Das bedeutet, dass Sie die Erben schriftlich dazu auffordern müssen, Ihren Pflichtteil zu zahlen.

Wie ich Ihnen helfe: Ich unterstütze Sie dabei, Ihren Pflichtteil erfolgreich einzufordern. Ich prüfe zunächst, ob und in welcher Höhe Ihnen ein Pflichtteil zusteht, und helfe Ihnen, die Erben formell korrekt zu kontaktieren. Sollte es zu Schwierigkeiten oder Streitigkeiten mit den Erben kommen, setze ich Ihre Rechte für Sie durch – notfalls auch vor Gericht. Außerdem berate ich Sie über alle wichtigen Schritte und sorge dafür, dass Sie nicht übergangen werden und den Ihnen zustehenden Anteil am Erbe erhalten.

Wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt, greift die gesetzliche Erbfolge. Das Vermögen des Verstorbenen wird dann nach bestimmten Regeln an die gesetzlichen Erben verteilt. Diese werden in verschiedene Ordnungen eingeteilt:

  • Erben erster Ordnung: Kinder des Verstorbenen und deren Nachkommen
  • Erben zweiter Ordnung: Eltern des Verstorbenen und deren Nachkommen (Geschwister, Nichten und Neffen)
  • Erben dritter Ordnung: Großeltern des Verstorbenen und deren Nachkommen (Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen)
  • Ehegatten haben eine Sonderstellung und erben neben den Verwandten der jeweiligen Ordnung. Die genaue Höhe des Erbteils des Ehepartners hängt vom Güterstand der Ehe und den vorhandenen Verwandten ab

Die gesetzliche Erbfolge sieht vor, dass zunächst die Erben erster Ordnung berücksichtigt werden. Gibt es keine Erben erster Ordnung, treten die Erben zweiter Ordnung an deren Stelle, und so weiter.

Wie ich Ihnen helfe: Ich erkläre Ihnen ausführlich, welche Rechte Sie als Erbe haben und wie sich Ihre Erbanteile im Detail berechnen. So wissen Sie genau, worauf Sie Anspruch haben. Sollten Uneinigkeiten unter den Erben entstehen, stehe ich Ihnen zur Seite, um eine außergerichtliche Lösung zu finden und mögliche Konflikte zu entschärfen. Damit können langwierige und teure Prozesse oft vermieden werden. Ich begleite Sie bei der rechtlichen Abwicklung des Nachlasses, einschließlich der Übertragung von Immobilien. Dabei sorge ich dafür, dass alle notwendigen Schritte reibungslos und rechtssicher ablaufen. Falls Sie Ihren eigenen Nachlass regeln möchten, unterstütze ich Sie dabei, ein Testament oder einen Erbvertrag zu gestalten, der Ihren Wünschen entspricht und rechtlich verbindlich ist.

Wenn Sie eine Immobilie erben, hängt das weitere Vorgehen davon ab, ob Sie alleiniger Erbe sind oder die Immobilie zusammen mit anderen in einer Erbengemeinschaft geerbt haben.

  • Erben Sie die Immobilie allein, können Sie frei darüber verfügen. Sie können entscheiden, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten. Wichtig ist, alle Formalitäten wie die Umschreibung im Grundbuch und eventuell anfallende Erbschaftssteuern zu erledigen.
  • Wenn die Immobilie mehreren Erben gehört, müssen Entscheidungen gemeinsam getroffen werden. Es gibt folgende Möglichkeiten:
  • Auszahlung der Miterben: Sie können die Immobilie allein übernehmen, indem Sie die anderen Erben auszahlen.

Verkauf: Wenn niemand die Immobilie behalten möchte, ist der Verkauf oft die beste Lösung. Der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt.

Teilungsversteigerung: Kommt keine Einigung zustande, kann die Immobilie zwangsversteigert werden, was jedoch häufig zu einem geringeren Erlös führt.

Wie ich Ihnen helfe: Ich berate Sie umfassend, ob als Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft, und unterstütze Sie dabei, die beste Lösung zu finden. Ich begleite Sie bei Verhandlungen, der Auszahlung von Miterben oder beim Verkauf und sorge dafür, dass alle rechtlichen Schritte, wie die Grundbuchumschreibung, korrekt ausgeführt werden. Bei Konflikten stehe ich Ihnen zur Seite, um Ihre Interessen durchzusetzen und langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Ein Erbschein ist erforderlich, wenn Sie als Erbe eine Immobilie verkaufen, übertragen oder andere rechtliche Angelegenheiten klären möchten. In diesen Situationen benötigen Sie einen Erbschein:

  • Verkauf der Immobilie: Das Grundbuchamt verlangt einen Erbschein, um den Eigentumsübergang zu bestätigen.
  • Banken und Versicherungen: Diese Institutionen verlangen oft einen Erbschein, um sicherzustellen, dass Sie berechtigt sind, auf das Erbe zuzugreifen.
  • Ämter und Behörden: Verschiedene Behörden können einen Erbschein verlangen, um Ihre Erbenstellung nachzuweisen.

Praxistipp: Falls der Verstorbene ein notariell beglaubigtes Testament hinterlassen hat, ist ein Erbschein in der Regel nicht notwendig. In diesem Fall reicht das Testament als Nachweis aus.

Wie ich Ihnen helfen kann: Ich prüfe für Sie, ob der Erbschein tatsächlich erforderlich ist oder ob alternative Nachweise der Erbenstellung in Ihrem speziellen Fall ausreichen, um Zeit und Kosten zu sparen. Soweit erforderlich begleite Sie durch den gesamten Prozess der Erbscheinbeantragung, helfe Ihnen bei der Erstellung der erforderlichen Unterlagen und sorge dafür, dass der Antrag vollständig und korrekt eingereicht wird. Sollte es zu Auseinandersetzungen über die Erbenstellung kommen, stehe ich Ihnen zur Seite, um Ihre Ansprüche durchzusetzen – sei es im Erbscheinsverfahren oder durch eine Erbenfeststellungsklage.

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. In einer Erbengemeinschaft gehört das gesamte Vermögen, einschließlich der Immobilie, allen Erben gemeinsam. Man spricht von einer Gesamthandsgemeinschaft, in der alle Miterben über das Erbe gemeinsam verfügen müssen. Entscheidungen über die Verwaltung der Immobilie können oft mit Mehrheitsbeschluss getroffen werden, während Verfügungen – wie ein Verkauf – einstimmig entschieden werden müssen. Diese Regelungen führen in der Praxis häufig zu Konflikten, da unterschiedliche Interessen und Vorstellungen aufeinandertreffen.

Besonders kompliziert wird es, wenn einer der Erben in der Immobilie wohnen möchte, während den anderen Erben möglicherweise eine Nutzungsentschädigung zusteht. Gelingt es den Miterben nicht, sich über die Zukunft der Immobilie zu einigen, kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen. Jeder Miterbe hat das Recht, eine solche Versteigerung zu beantragen, was oft zu einem Verkauf der Immobilie unter Wert führt.

Wie ich Ihnen helfe: Ich unterstütze Sie dabei, den gesamten Prozess effizienter und stressfreier zu gestalten und eine faire und konfliktfreie Lösung für die geerbte Immobilie zu finden. Zudem berate Sie zu Nutzungs- und Ausgleichsregelungen, insbesondere wenn ein Erbe in der Immobilie wohnen möchte und anderen eine Entschädigung zusteht. Um Verluste zu vermeiden, setze ich mich für alternative Lösungen zur Teilungsversteigerung ein, etwa den Verkauf am freien Markt oder die Auszahlung von Miterben. Ich helfe Ihnen dann dabei, Verträge zu erstellen, um das Immobilienerbe sachgerecht aufzuteilen und Vermögen zu bewahren.

Wenn es mehrere Erben gibt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. In dieser Gemeinschaft können die Erben nicht allein über den Nachlass verfügen – alle müssen gemeinsam Entscheidungen treffen. Dies führt oft zu Konflikten, da unterschiedliche Vorstellungen über die Verwaltung und Aufteilung des Erbes bestehen. In Deutschland werden jedes Jahr zahlreiche Gerichtsverfahren geführt, bei denen es um Streitigkeiten innerhalb von Erbengemeinschaften geht.

Eine Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft bedeutet, dass die Miterben die gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses beenden und das Vermögen aufteilen.

Gibt es Uneinigkeit über den Umgang mit Immobilien, anderen Vermögenswerten oder Auflagen des Testaments, drohen langwierige Konflikte. Eine Möglichkeit, die Erbengemeinschaft aufzulösen, besteht in der Übertragung oder Veräußerung von Erbteilen. Das ist insbesondere für Erben attraktiv, die kein Interesse an der Nachlassverwaltung haben oder schnell auf ihren Erbteil zugreifen möchten. Der Verkauf oder die Übertragung von Erbteilen bietet ihnen die Möglichkeit, sich aus der Erbengemeinschaft zurückzuziehen, während die übrigen Erben ihre Anteile erhöhen können.

Wie ich Ihnen helfe: Als Ihr Anwalt unterstütze ich Sie umfassend bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, um Konflikte zu vermeiden oder zu lösen. Zunächst analysiere ich Ihre individuelle Situation und berate Sie zu den rechtlichen Möglichkeiten, wie die Erbengemeinschaft am besten aufgelöst werden kann. Ich stehe Ihnen als Vermittler zur Seite, um durch Verhandlungen eine einvernehmliche Lösung zu finden, die Ihre Interessen hinreichend berücksichtigt, etwa durch die Übertragung von Erbteilen oder den Verkauf von Nachlassgegenständen. Dabei sorge ich dafür, dass alle rechtlichen Vorgaben erfüllt werden, und erarbeite die notwendigen Verträge, um die Abwicklung der Erbschaft rechtssicher zu gestalten. Sollte eine außergerichtliche Einigung nicht möglich sein, vertrete ich Ihre Interessen selbstverständlich auch vor Gericht und setze Ihre Ansprüche innerhalb der Erbengemeinschaft durch. Mit meiner Unterstützung wird der Nachlassprozess effizient, rechtssicher und möglichst konfliktfrei gestaltet. So können Sie Verzögerungen und teure Gerichtsverfahren vermeiden.

Pflichtteilsberechtigte Angehörige, die enterbt wurden, werden nicht Teil der Erbengemeinschaft und haben keinen direkten Anspruch auf die Übertragung von Immobilien oder Miteigentumsanteilen. Aber Vorsicht: Stattdessen steht ihnen ein Anspruch auf Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld zu. Dieser Pflichtteil beträgt die Hälfte der gesetzlichen Erbquote und richtet sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses, wozu auch Immobilien gehören. Der genaue Wert des Nachlasses muss also ermittelt werden, was häufig zu Streit führt. Pflichtteilsberechtigte können von den Erben verlangen, dass ein Sachverständiger den Verkehrswert der Immobilie bestimmt – die Kosten trägt der Nachlass.

Zusätzliche Konflikte können entstehen, wenn der Verstorbene vor seinem Tod eine Immobilie verschenkt hat, um den Nachlass zu verringern und den Pflichtteil zu schmälern. In solchen Fällen kommen sogenannte Pflichtteilsergänzungsansprüche ins Spiel, was weitere Bewertungsfragen aufwirft.

Wie ich Ihnen helfe: Ich unterstütze Sie dabei, den genauen Wert der Immobilie und des gesamten Nachlasses zu ermitteln und berate Sie umfassend, wie mit Pflichtteilsansprüchen umzugehen ist. Ich helfe Ihnen, mögliche Konflikte zu vermeiden, indem ich die erforderlichen Gutachten organisiere und alle rechtlichen Schritte koordiniere. Falls es zu Ansprüchen aus Pflichtteilsergänzungen kommt, sorge ich dafür, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben und die Situation rechtssicher geklärt wird.

Ein Testamentsvollstrecker übernimmt die Verantwortung dafür, dass der Nachlass gemäß den Wünschen des Erblassers verteilt wird. Er stellt sicher, dass alle im Testament oder Erbvertrag festgelegten Regelungen korrekt und rechtssicher umgesetzt werden. Der Testamentsvollstrecker hat viele rechtliche, organisatorische und praktische Aufgaben:

►Sicherung und Verwaltung des Nachlasses: Der Testamentsvollstrecker sorgt zunächst dafür, dass der gesamte Nachlass gesichert wird. Dazu erfasst er alle Vermögenswerte, insbesondere Immobilien, Bankguthaben, Wertpapiere oder sonstige Besitztümer. Falls notwendig, kümmert er sich um die Verwaltung der Immobilien, etwa durch Vermietung oder den Verkauf.

►Begleichung von Verbindlichkeiten: Bevor der Nachlass verteilt wird, müssen bestehende Verbindlichkeiten des Erblassers, wie Schulden, offene Rechnungen oder Steuern, beglichen werden. Der Testamentsvollstrecker übernimmt diese Aufgabe und stellt sicher, dass alle Forderungen rechtzeitig und korrekt bezahlt werden.

►Verteilung des Nachlasses: Der Testamentsvollstrecker sorgt dafür, dass die Erben ihre Anteile am Nachlass genau wie im Testament oder Erbvertrag festgelegt erhalten. Das betrifft nicht nur Geld, sondern auch Immobilien, wertvolle Gegenstände oder Unternehmensanteile. Bei Immobilien kann er etwa die Übertragung ins Grundbuch veranlassen oder deren Verkauf koordinieren.

►Berücksichtigung von Auflagen und Vermächtnissen: Oft enthält ein Testament spezielle Auflagen oder Vermächtnisse, z.B. Zuwendungen an Dritte, wohltätige Zwecke oder die Sicherung eines bestimmten Erbes für einen Nachkommen. Der Testamentsvollstrecker sorgt dafür, dass diese Auflagen genau erfüllt werden.

►Konfliktvermeidung und Mediation: Da der Testamentsvollstrecker eine neutrale Position einnimmt, kann er mögliche Konflikte unter den Erben schlichten und eine faire, einvernehmliche Lösung herbeiführen. Das ist besonders wichtig, wenn es um den Verkauf oder die Verwaltung von Immobilien geht, da diese oft emotionale Bindungen und finanzielle Interessen betreffen.

►Steuerliche Abwicklung: Der Testamentsvollstrecker kümmert sich um die Abwicklung aller erbschaftsteuerlichen Angelegenheiten. Er erstellt notwendige Steuererklärungen und sorgt dafür, dass alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt werden, um mögliche Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Wie ich Ihnen helfe: Als Ihr Testamentsvollstrecker übernehme ich die vollständige Abwicklung des Nachlasses. Ich sorge dafür, dass die Verteilung der Immobilien und aller anderen Vermögenswerte rechtlich korrekt und in Ihrem Sinne erfolgt. Dabei kümmere ich mich um die Verwaltung, Absicherung und eventuelle Veräußerung von Immobilien und koordiniere die faire und rechtssichere Verteilung des Nachlasses unter den Erben. Zudem stehe ich als neutraler Vermittler zur Verfügung, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden und alle Erbangelegenheiten zügig und konfliktfrei abzuschließen.

Wenn es nötig ist, prüfe und beurteile ich als Anwalt auch die Arbeit anderer Testamentsvollstrecker. Dabei stelle ich sicher, dass die Verteilung des Nachlasses den testamentarischen Vorgaben und den gesetzlichen Regeln entspricht. So können mögliche Unstimmigkeiten erkannt und korrigiert werden, um die Rechte der Erben und das Immobilienvermögen zu schützen.

Ja, der Erbe haftet für die Schulden des Verstorbenen. Mit dem Tod einer Person gehen alle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten gemäß § 1967 BGB auf den Erben über. Das bedeutet, dass das geerbte Vermögen und die Schulden des Verstorbenen mit dem eigenen Vermögen des Erben verschmelzen. Der Erbe haftet also nicht nur mit dem geerbten Nachlass, sondern auch mit seinem eigenen Vermögen für die Schulden. Dies schließt offene Rechnungen, Erbfallkosten und weitere Nachlassverbindlichkeiten ein. Ohne Schutzmaßnahmen könnte der Erbe daher sein persönliches Vermögen zur Begleichung der Schulden einsetzen müssen.

Das sind die Möglichkeiten zur Haftungsbeschränkung:

►Dreimonatseinrede: Die Dreimonatseinrede ist ein rechtliches Instrument, das es dem Erben ermöglicht, die Zahlung von Nachlassverbindlichkeiten in den ersten drei Monaten nach Annahme der Erbschaft zu verweigern. Dies gibt dem Erben Zeit, einen Überblick über den Nachlass und die damit verbundenen Schulden zu bekommen und gegebenenfalls Maßnahmen zu ergreifen, um seine persönliche Haftung zu begrenzen.

►Inventarerrichtung: Der Erbe kann ein Inventar erstellen lassen, das alle Vermögenswerte und Schulden des Nachlasses dokumentiert. Durch das Inventar wird die Haftung auf den Wert des Nachlasses beschränkt, sodass der Erbe nicht mit seinem eigenen Vermögen haften muss.

►Aufgebotsverfahren: Dieses Verfahren hilft Erben, sich gegen unbekannte Gläubiger abzusichern. Gläubiger müssen innerhalb einer gesetzten Frist ihre Forderungen anmelden, sonst sind sie vom Erben nicht mehr zu berücksichtigen.

►Nachlassverwaltung: Der Erbe kann eine Nachlassverwaltung beantragen, die die Haftung auf den Nachlass begrenzt. Das Gericht setzt dann einen Nachlassverwalter ein, der den Nachlass ordnungsgemäß verwaltet und die Schulden reguliert.

►Nachlassinsolvenzverfahren: Wenn der Nachlass überschuldet ist, kann ein Nachlassinsolvenzverfahren beantragt werden. Damit wird der Nachlass wie eine Insolvenzmasse behandelt, und der Erbe haftet nicht mit seinem eigenen Vermögen.

►Einrede der Dürftigkeit: Ist der Nachlass zu gering, um die Kosten der Verwaltung zu decken, kann der Erbe die Einrede der Dürftigkeit geltend machen. Dadurch bleibt das eigene Vermögen des Erben unberührt.

Wie ich Ihnen helfe: Ich unterstütze Sie dabei, Ihre Haftung für Nachlassverbindlichkeiten zu minimieren und Ihr Eigenvermögen, einschließlich Ihrer Immobilie, zu schützen. Gemeinsam prüfen wir den Nachlass und erarbeiten eine Strategie, die Ihre Haftung auf den Nachlass beschränkt. Ich sorge dafür, dass Sie rechtlich abgesichert sind und keine unnötigen Risiken eingehen. So können Sie den Nachlassprozess sicher und ohne Belastung Ihres eigenen (Immobilien-)Vermögens abwickeln.