Norbert Monschau

Ihr Rechtsanwalt für
Kauf und Verkauf von Immobilien

Kauf und Verkauf von Immobilien – Sicher und erfolgreich zum Vertragsabschluss

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht es oft um große finanzielle Werte, und es lauern viele Stolpersteine. Schon ein kleiner Fehler kann teuer werden und zu Streit führen. Ich unterstütze Sie dabei, alles sicher zu regeln und den Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie reibungslos abzuwickeln.

Ich helfe privaten und gewerblichen Immobilienkäufern und -verkäufern, Eigentümern, die vermietete Immobilien verkaufen möchten, sowie Investoren und Bauträgern. Egal, ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ein Gewerbeobjekt verkaufen oder Haftungsfragen klären müssen – ich sorge dafür, dass Ihr Immobiliengeschäft sicher und erfolgreich verläuft.

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Häufige Fragen und Antworten

Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden, besichtigt und alle Einzelheiten mit dem Makler oder Verkäufer besprochen? Der nächste Schritt ist der Gang zum Notar, da alle Immobilienkaufverträge in Deutschland notariell beglaubigt werden müssen. Bevor es jedoch zur notariellen Beurkundung kommt, sollten Sie den Immobilienkaufvertrag anwaltlich prüfen lassen.

Der Käufer muss selbst sicherstellen, dass der Vertrag keine nachteiligen Klauseln enthält. Wer sich die nötige Zeit für eine gründliche Prüfung nimmt, kann unangenehme Überraschungen vermeiden, wie z.B.:

►fehlende Haftungsansprüche bei Mängeln an der Immobilie,

►gemeinsame Nutzungsrechte wie die Mitbenutzung einer Einfahrt durch Nachbarn,

►das Fehlen von Einbauten, wie einer Einbauküche bei der Übergabe,

►Verzögerungen beim Einzugstermin,

►eine erheblich kleinere Wohnfläche als erwartet.

Wie ich Ihnen helfe: Ich prüfe Ihren Immobilienkaufvertrag sorgfältig und weise Sie auf potenzielle Risiken oder ungünstige Klauseln hin. Gemeinsam stellen wir sicher, dass Ihre Interessen umfassend geschützt sind. Ich berate Sie zu möglichen Anpassungen und begleite Sie bei der Vertragsabwicklung, damit Sie den Kauf sicher und zu Ihren Bedingungen abschließen können.

Juristisch werden drei Arten von Mängeln unterschieden:

►Offene Mängel: Erkennbar, wie sichtbare Risse im Putz. Hier muss der Verkäufer nicht gesondert aufklären.

►Versteckte Mängel: Nicht sofort sichtbar, wie ein vergrabener Öltank im Garten.

►Arglistig verschwiegene Mängel: Bewusst verschwiegen, wie Schimmelbefall oder feuchte Keller. Hier können Käufer Schadensersatz fordern oder den Kaufvertrag rückabwickeln.

Wie ich Ihnen helfe: Ich unterstütze Sie bei der rechtlichen Bewertung, wenn Sie Mängel feststellen, und zeige Ihnen, wie Sie Ihre Ansprüche auf Schadensersatz oder Rücktritt geltend machen können. Zudem berate ich Sie, wie Sie sich schon vor dem Kauf vor Ansprüchen oder Mängeln schützen.

Mängel, die häufig erst nach dem Kauf einer Immobilie entdeckt werden, sind z.B. Schimmelbefall, Wasserschäden, Feuchtigkeit im Keller, Hausschwamm, Asbestbelastung, veraltete Elektroinstallationen oder Ungezieferbefall. Solche Mängel können die Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigen und zu unerwarteten Kosten führen.

Wie ich Ihnen helfe: Ich prüfe Ihre Vertragsunterlagen sorgfältig und berate Sie zu Ihrer Beweissicherung und den rechtlichen Schritten, falls Mängel auftreten. Mit meiner Erfahrung klären wir schnell, welche Ansprüche Sie haben und wie diese rechtlich durchsetzbar sind, damit Sie bestmöglich abgesichert sind.

Stellen Sie als Käufer nach dem Kauf einer Immobilie Mängel fest, die vorher nicht erkennbar waren, sollten Sie zunächst einen Gutachter oder Sachverständigen beauftragen, um den Schaden genau zu bewerten und zu dokumentieren. Anschließend ist es ratsam, den Verkäufer zu informieren und den Sachverhalt zu schildern, um eine gütliche Einigung zu erzielen – etwa durch eine Kaufpreisminderung oder eine Beteiligung an den Sanierungskosten. Wenn der Verkäufer nicht kooperiert oder die Ansprüche abstreitet, bleibt Ihnen als Käufer der Gang zum Anwalt, um Ihre Rechte durchzusetzen.

Als Verkäufer ist es wichtig, bei einer solchen Meldung eines Käufers umgehend zu reagieren. Überprüfen Sie die Ansprüche des Käufers sorgfältig und lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie handeln. In vielen Fällen kann eine einvernehmliche Lösung, wie die Teilübernahme von Reparaturkosten, helfen, langwierige und teure Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Wie ich Ihnen helfe: Ich unterstütze Käufer bei der Beweissicherung und begleite sie bei Verhandlungen mit dem Verkäufer. Falls nötig, setze ich Ihre Rechte gerichtlich durch und helfe Ihnen dabei, eine solide Beweislage aufzubauen, um Ihre Ansprüche erfolgreich geltend zu machen. Für Verkäufer prüfe ich die geltend gemachten Ansprüche des Käufers, berate zu möglichen rechtlichen Schritten und entwickle Strategien, um Ihre Position zu wahren und Ihre Rechte zu schützen – auch im Falle eines Rechtsstreits.

Grundsätzlich haftet der Verkäufer für Mängel an der Immobilie, es sei denn, der Kaufvertrag enthält einen wirksamen Haftungsausschluss. Solche Ausschlüsse sind bei Privatverkäufen üblich und schränken die Gewährleistung des Verkäufers ein. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln jedoch greift dieser Ausschluss nicht – das bedeutet, der Verkäufer kann sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er Mängel absichtlich verheimlicht hat (§ 444 BGB).

Wie ich Ihnen helfe: Ich prüfe Ihren Kaufvertrag genau auf mögliche Haftungsausschlüsse und berate Sie umfassend zu Ihren rechtlichen Optionen. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln unterstütze ich Sie dabei, Ihre Ansprüche durchzusetzen und die notwendigen Beweise zu sichern, um eine erfolgreiche Rechtsverfolgung zu ermöglichen.

Wenn Sie nach dem Kauf einer Immobilie versteckte Mängel feststellen, haben Sie verschiedene Rechte und Ansprüche:

►Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: Wenn Sie nachweisen können, dass der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat, können Sie den Kaufvertrag anfechten und den Kaufpreis zurückverlangen.

►Nacherfüllung: Sie haben Anspruch darauf, dass der Verkäufer den Mangel behebt und die notwendigen Reparaturen übernimmt.

►Rücktritt vom Kaufvertrag: Wenn eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos verstrichen ist und der Mangel erheblich ist, können Sie vom Vertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurückfordern.

►Minderung: Wenn der Mangel den Wert der Immobilie mindert, können Sie eine Reduzierung des Kaufpreises verlangen.

►Schadensersatz: Bei nachgewiesenem Verschulden des Verkäufers haben Sie Anspruch auf Erstattung der durch den Mangel entstandenen Kosten, wie z.B. Reparatur- oder Folgekosten.

Wie ich Ihnen helfe: Ich berate Sie umfassend zu Ihren Rechten und unterstütze Sie dabei, Ihre Ansprüche rechtssicher zu formulieren. Ich helfe Ihnen bei Verhandlungen mit dem Verkäufer und vertrete Ihre Interessen, falls ein Rechtsstreit erforderlich wird, um sicherzustellen, dass Sie zu Ihrem Recht kommen.

Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche bei Immobilienkäufen beträgt in der Regel fünf Jahre ab Übergabe der Immobilie (§ 438 BGB). Das bedeutet, dass Sie innerhalb dieser Frist Mängel geltend machen können. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt die Verjährungsfrist jedoch erst ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel entdeckt wurde, und beträgt in diesem Fall drei Jahre.

Wie ich Ihnen helfe: Ich informiere Sie umfassend über die relevanten Verjährungsfristen und begleite Sie dabei, Ihre Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen. So stelle ich sicher, dass Sie keine Fristen versäumen und Ihre Rechte optimal geschützt sind.

Ein Immobilienkaufvertrag sollte alle wichtigen Punkte enthalten, wie:

►eine genaue Beschreibung des Kaufobjekts,

►den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten,

►den Übergabetermin,

►eventuelle Mängel und Haftungsausschlüsse.

Wie ich Ihnen helfe: Ich prüfe den Vertrag auf Vollständigkeit und erläutere Ihnen die Bedeutung einzelner Klauseln, damit Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen.

Nicht alle Klauseln sind rechtlich zulässig. Käufer sollten auf unfaire Regelungen wie umfassende Haftungsausschlüsse oder Fristen achten.

Wie ich Ihnen helfe: Ich überprüfe den Vertrag auf problematische Formulierungen und schlage notwendige Änderungen vor, um Ihre Interessen zu schützen.

Ein Bauträgervertrag ist komplex und umfasst nicht nur den Kauf der Immobilie, sondern auch die Errichtung oder Fertigstellung eines Bauwerks. Dabei ist es besonders wichtig, die Baubeschreibung und die Leistungsumfänge im Detail zu prüfen. Der Vertrag sollte klare Regelungen zu Baufristen, Zahlungsplänen, Gewährleistungsansprüchen und möglichen Vertragsstrafen bei Verzögerungen enthalten. Zudem ist es ratsam, auf Klauseln zu achten, die Ihre Rechte als Käufer einschränken könnten, wie beispielsweise umfangreiche Haftungsausschlüsse.

Wie ich Ihnen helfe: Ich prüfe Ihren Bauträgervertrag sorgfältig und kläre Sie über mögliche Risiken und nachteilige Klauseln auf. Gemeinsam sorgen wir dafür, dass der Vertrag fair gestaltet ist und Ihre Rechte als Käufer gewahrt bleiben.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind zusätzliche Aspekte zu beachten, die über den Kauf eines Einfamilienhauses hinausgehen. Dazu gehören die Einsicht in die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regeln. Ebenso wichtig ist die Prüfung der Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der Beschlusssammlung, um Informationen über geplante Sanierungen, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft oder potenzielle Konflikte zu erhalten. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage und eventuelle Sonderumlagen sollten bekannt sein.

Wie ich Ihnen helfe: Ich prüfe alle relevanten Unterlagen und informiere Sie über Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer. So können Sie sicher sein, dass Sie eine fundierte Kaufentscheidung treffen und keine versteckten Risiken eingehen.