Wer kommt für die Schäden auf?
Viele Häuser, Wohnungen und Keller sind nach der fatalen Hochwasserkatastrophe schwer beschädigt oder sogar völlig zerstört. Die große Sorge um die Schadensbeseitigung trifft Immobilieneigentümer, Vermieter und Mieter gleichermaßen.
– Ein erster Überblick –
Instandsetzungspflicht des Vermieters
Der Vermieter hat dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu überlassen und während der Vertragsdauer zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Geschuldet ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietfläche (verglichen mit dem Zeitpunkt der Anmietung). Dies bedeutet, dass der Vermieter überflutete Keller und Wohnungen trockenlegen und Feuchtigkeitsschäden an der Bausubstanz der Mietsache beseitigen muss. Er kann also z. B. die Kosten für das Abpumpen und Säubern nicht auf den Mieter umlegen. Rechtlich ist der Mieter nicht einmal verpflichtet, bei den Aufräumarbeiten zu helfen.
In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Das können Einbauküchen, Elektrogeräte, Teppichböden usw. sein. Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar bzw. am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen, es sei denn, eine Versicherung tritt ein.
Praxishinweis Schadensdokumentation:
Zunächst sollte man sich einen Überblick über die vorgefundenen Schäden verschaffen. Eine gute Dokumentation (Lichtbilder, Skizzen, Beschreibungen der Mängel etc.) hilft dabei, später den Umfang besser belegen zu können. Zudem kann es sinnvoll sein, einen Sachverständigen für Bauschäden hinzuzuziehen, um die notwendigen Sanierungsmaßnahmen ermitteln und abstimmen zu können.
Versicherungsleistungen
Versicherungen, wie die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung, treten für reine Starkregen- bzw. Hochwasserschäden nicht ein. Versichert sind hier im Regelfall nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs. Starkregen- bzw. Hochwasserschäden sind allenfalls versichert, wenn die Versicherung Elementarschäden einschließt. In diesem Fall erfasst der Versicherungsschutz grundsätzlich Schäden an der Gebäudehülle, also Außen- und Innenwände, Keller und Dach. Versichert sind auch Sachen, die zum Bestandteil des Gebäudes gehören und deren Trennung vom Gebäude zum Wertverlust führen würde, z. B. eine individuell angefertigte und eingebaute Küche, Kamin, Raumteiler, fest verklebte Fußböden sowie Sanitärinstallationen und elektrischen Anlagen. Reguliert wird in der Regel auf Neuwertbasis.
Praxishinweis Elementarschadenversicherung:
Eine Elementarschadenversicherung gibt es in Kombination mit einer Gebäudeversicherung. Der Elementarschutz umfasst in der Regel die finanzielle Absicherung gegen folgende Naturgefahren: Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch sowie Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Manche Naturgefahren sind kaum versicherbar. Für Schäden nach einer Sturmflut bietet beispielsweise kaum ein Elementarschadenversicherer Schutz an. Auch Schäden durch Grundwasser sind üblicherweise nur versichert, wenn Grundwasser an die Erdoberfläche austritt und eine Überschwemmung verursacht. Sind die Kellerwände infolge eines Grundwasseranstiegs feucht, springt der Versicherer in der Regel nicht ein. Außerdem ist in den meisten Bedingungen eine Überschwemmung definiert als „Überflutung von Grund und Boden“. Das heißt: Flachdächer, Balkone und Terrassen gehören nicht zu den versicherten Gebäudeteilen. Es ist also im Einzelfall zu prüfen, ob Versicherungsschutz besteht. Die Kosten für eine solche Versicherung hängen unter anderem von der Gefahrenzone ab, in der sich das Gebäude befindet, sowie von der Versicherungssumme.
Die Einrichtungsgegenstände können ggf. über die Hausratversicherung abgesichert sein, sofern Versicherungsschutz gegen Elementarschäden besteht.
Eine Inhaltsversicherung mit Elementardeckung (Gewerbe) kommt z.B. für Schäden an technischer und kaufmännischer Betriebseinrichtung sowie für Waren und Vorräte auf. Reguliert werden diese Schäden auf Zeitwertbasis. Durch Hochwasser verursachte Schäden an Firmenfahrzeugen werden im Rahmen der Fuhrparkversicherung (Kfz-Kaskoversicherung) ersetzt. Insbesondere bei kreditfinanzierten Gewerbeimmobilien existieren Versicherungen mit einer sog. All-Risk-Deckung (Allgefahren-Deckung). Sofern eine solche Versicherung abgeschlossen wurde, muss trotzdem im Einzelfall der Versicherungsumfang geklärt werden.
Vermieter können sich auch gegen das Risiko „Mietausfall“ versichern.
Mieter mit einer Versicherung gegen das Risiko der schadensbedingten Betriebsunterbrechung, werden das Risiko Mietausfall in der Regel nicht versichern, da dem Mieter ein Mietminderungsrecht (s.u.) zusteht.
Gebäude gegen Rückstau sichern
Starkregen bedeutet oft Schwerstarbeit für die Kanalisation. Es kommt vor, dass das öffentliche Abwassersystem überlastet ist und den Niederschlag nicht mehr abführen kann. Von Rückstau wird gesprochen, wenn Wasser über die Abwasserrohre wieder in das Haus drückt. Keller und Untergeschoss samt Inventar können dann mit einer braunen Brühe geflutet sein. Eine Rückstausicherung schützt das Gebäude.
Vorsicht bei fehlender Rückstausicherung:
Bei fehlender Rückstausicherung kommen Versicherer üblicherweise nicht für einen Überschwemmungsschaden infolge eines Rückstaus auf.
Der Vermieter ist verpflichtet, Vorkehrungen gegen die Gefahr des Rückstaus zu treffen. Das Fehlen einer Rückstausicherung oder sonstiger baulicher Vorkehrungen gegen eine Überflutung der Mieträume bei Hochwasser oder Gefahr des Wasserstaus begründet einen Mietmangel jedenfalls dann, wenn deren Einbau nach dem Mietzweck geboten erschien (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1988, 906) oder dem Stand der Technik zur Zeit der Errichtung oder Sanierung des Mietobjekts entsprach (BGH, NJW 1968, 402) oder durch Satzung vorgeschrieben ist (LG Freiburg, WuM 1987, 383). In diesem Fall ist es unerheblich, wenn nur seltene Unwetter zur Überflutung der Mietsache führen können. Ist in einem Gebiet regelmäßig mit Hochwasser zu rechnen, das in das vermietete Haus oder die Wohnung eindringt, kann dies zu einer regelmäßigen Mietminderung führen (OLG Hamm, NJW-RR 1988, 529). Der Vermieter kann das mit der Lage verbundene Risiko nur durch eine umfassende Aufklärung des Mieters bei Vertragsbeginn ausschließen. Dagegen braucht der Vermieter keine Vorkehrungen gegen ganz seltene Naturkatastrophen zu treffen; ihre zum Schaden des Mieters führenden Auswirkungen stellen keinen Mangel der Mietsache dar, da sie zum allgemeinen Lebensrisiko gehören, das der Mieter selbst tragen muss (BGH, NJW 1971, 424; OLG Frankfurt, WuM 1991, 88; OLG München, WuM 1991, 681; OLG Koblenz, NJW-RR 1997, 331; LG Berlin, GE 1999, 1497).
Mietminderung
Ausnahmsweise verschuldensunabhängige Vermieterhaftung:
Überflutungen sind mietrechtlich keine höhere Gewalt. Der Vermieter haftet für erhebliche Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Mieträume ohne Verschulden. Solange die Mieträume aufgrund der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Die Minderung der Miete orientiert sich immer daran, wie stark der Grad der Beeinträchtigung ist. Steht die Wohnung beispielsweise vollständig unter Wasser oder ist das Dach komplett abgedeckt und bietet keinen Schutz mehr, ist das Mietobjekt unbewohnbar, so dass die Gesamtmiete (Grundmiete zuzüglich der Betriebkostenvorauszahlungen) um 100 % gekürzt werden kann.
Anzeigepflicht des Mieters:
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter sämtliche Beeinträchtigungen und Schäden anzuzeigen! Ein Versäumnis des Mieters kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen, sofern sich das Ausmaß der Schäden durch Unterlassen der Anzeige noch erhöht. Diese Anzeigepflicht ist vor allem für die Fälle wichtig, in denen der Vermieter nicht am Ort wohnt. Eine formularvertragliche Mietvertragsklausel, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist unwirksam.
Schaden- und Aufwendungsersatz
Schadensersatzansprüche des Vermieters bestehen für Schäden, welche der Mieter durch Starkregen bzw. Hochwasser erleidet, in der Regel nicht. Zwar ordnet § 536a BGB unter dem Gesichtspunkt des gewährleistungsrechtlichen Schadensersatzes eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters an. Diese greift aber nur im Falle anfänglicher Mängel der Mietsache. In allen anderen erfassten Fällen – später auftretender Mangel, Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung – setzt die Vorschrift ein entsprechendes Verschulden des Vermieters am Eintritt des Schadens oder an der Verzögerung der Mängelbeseitigung voraus. Im Falle der elementaren Schäden durch die katastrophalen Überflutungen trifft den Vermieter in der Regel kein Verschulden. Seltene Naturkatastrophen gehören nach der Rechtsprechung zum „allgemeinen Lebensrisiko“, d. h. sie sind für niemanden vorhersehbar.
Ausnahmsweise ergibt sich eine andere Beurteilung, wenn die Mieträume bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegen und der Vermieter notwendige bzw. geforderte Sicherungsmaßnahmen, etwa den Einbau einer Rückstauklappe versäumt hat (s. o.). Im Einzelfall kann auch eine Verschleppung der Sanierung von Schäden im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen und Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.
Aufwendungsersatzansprüche des Mieters gemäß § 536a Abs. 2 BGB scheiden in derartigen Fällen ebenfalls in der Regel aus. Denn Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln der Mietsache werden nach dieser Vorschrift nur dann ersetzt, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug war (536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder es sich um für den Bestand der Mietsache notwendige Maßnahmen handelte (536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Zerstörung bzw. Beschädigung der Mietsache
Bei einer vollständigen Zerstörung der Mietsache endet die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Der vollständigen Zerstörung, das heißt dem Totalverlust des Gebäudes ist es gleichzusetzen, wenn das Haus so beschädigt ist, dass es abgerissen werden muss. In diesen Fällen endet das Mietverhältnis, der Mieter ist dann von der Mietzahlung befreit, er hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt.
Ist das Gebäude beschädigt, ggf. auch stark beschädigt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, es wieder aufzubauen bzw. zu instand zu setzen.
Opfergrenze beachten:
Den Vermieter trifft dagegen keine Wiederherstellungs- bzw. Instandsetzungspflicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird, also die aufzuwendenden Kosten die sog. „Opfergrenze“ übersteigen würden. Dies ist der Fall, wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters treuwidrig ist, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie der Höhe der Miete andererseits besteht und die Mangelhaftigkeit nicht vom Vermieter verschuldet worden ist (OLG Hamburg, Urt. v. 8.11.2000 – 4 U 205/99, WuM 2001, 542). Unzumutbar ist der Renovierungsaufwand nach der Rechtsprechung für den Vermieter allerdings erst dann, wenn er nicht innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann (OLG Hamburg, Urt. v. 06.09.2002 – 4 U 15/00, GE 2001, 1266) oder der Reparaturaufwand mehr als das Dreifache des Verkehrswertes des Mietobjekts betragen würde (BGH, Urt. v. 21.04.2010 – VIII ZR 131/09). In diesen Fällen spricht man von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Das kann bedeuten, dass der Mieter von seinem Vermieter eine gleichwertige Ersatzwohnung aus dessen Wohnungsbestand fordern kann. Ist dies nicht möglich oder auch eine andere Form der Vertragsanpassung dem Vermieter nicht zumutbar, dann kommt als letzte Möglichkeit eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht.
Kündigungsrechte für Mieter
Der Mieter hat das Recht, bei gravierenden Starkregen bzw. Hochwasserschäden den Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung fristlos zu kündigen. Das gilt insb. dann, wenn Schlamm und Fäkalien in den Mieträumen stehen und es dem Vermieter nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.
Eine fristlose Kündigung kommt auch in Betracht, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjekts nicht möglich ist. Voraussetzung ist, dass der Vermieter auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage ist, die vermieteten Räumlichkeiten ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.
Zuvor sollte jedoch geprüft werden, ob die Bewohnbarkeit in absehbarer Zeit wiederhergestellt werden kann oder – das trifft vor allem für Mieter von Wohnungsbaugesellschaften bzw. -genossenschaften zu – ob angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden kann.
Kündigungsrechte für Vermieter
Der Vermieter kann dem Mieter auch unter Berücksichtigung der mit dem Hochwasser eingetretenen besonderen Situation nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen. Ein solcher Grund kann vorliegen, wenn das Mietobjekt aufgrund des Wasserschadens nicht mehr mit verhältnismäßigem Aufwand wiederhergestellt werden kann oder wenn der Vermieter innerhalb einer noch vertretbaren Zeit keinen Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen kann. In diesen Situationen ist die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag weggefallen und es kommt eine vorzeitige Beendigung des Vertrags in Betracht.
Eigentumswohnung
Für die Schadensbehebung am Gebäude und die Trockenlegung der Wohnungen und Keller ist der Gebäudeeigentümer verantwortlich, bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Wohnungseigentümer, die dann notwendige Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließen müssen.
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Im Rahmen solcher Eilmaßnahmen benötigt der Verwalter keinen Beschluss der Wohnungseigentümer.
Für die Behebung von Schäden im Sondereigentum (z. B. Bodenbelag in der Wohnung) ist – ungeachtet der Frage einer möglichen Erstattung durch die Gebäudeversicherung – alleine der Wohnungseigentümer zuständig. In vermieteten Wohnungen muss der Vermieter Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen.
Für erhebliche Zerstörungen der WEG-Anlage sieht § 22 WEG eine Sonderregelung vor: Die Vorschrift besagt, dass dann, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist, der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden kann. Da nach einer (Teil-)Zerstörung die Gemeinschaft rechtlich fortbesteht und (allein) die „Erhaltung“ (hier: Instandsetzung) ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), auf die jeder Wohnungseigentümer einen (unverjährbaren) Anspruch aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegen die Gemeinschaft hätte, will der Gesetzgeber den sonst gegebenen Anspruch auf eine entsprechende Maßnahme ausschließen.
Investitionen in besseren Hochwasserschutz
Diese Kosten sind im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung umlegbar, wenn die Baumaßnahmen den Wohnwert steigern beziehungsweise den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen. Auch wenn der Gesetzgeber infolge des Hochwasserschutzes neue Auflagen erlässt, könnte die Miete steigen. Dann hat der Vermieter die Kosten nicht zu vertreten und darf sie daher auch auf den Mieter umlegen.
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Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht