– BGH, Urt. v. 12.03.2021 – V ZR 33/19 –
Feuchte Wand
Der Käufer erwirbt eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im notariellen Kaufvertrag heißt es: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“ Da Feuchtigkeit auftritt, fordert der Käufer den Verkäufer erfolglos unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auf. Ohne den Schaden zu beseitigen, zieht der neue Wohnungseigentümer vor Gericht und verlangt vom Verkäufer die Zahlung der geschätzten Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer.
Müssen die Geschädigten in Vorleistung treten?
Strittig war vor Gericht hauptsächlich die Frage, ob der neue Eigentümer den Schaden zuerst beseitigen muss, um anschließend die entstandenen Kosten beim Verkäufer der Immobilie einzufordern oder ob er unmittelbar die sogenannten „fiktiven Mängelbeseitigungskosten“ beanspruchen kann. Es ging also in erster Linie darum, ob der Geschädigte in Vorleistung treten muss oder nicht.
Mängelbeseitigung muss nicht nachgewiesen werden
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun zugunsten des neuen Eigentümers entschieden (BGH, Urt. v. 12.03.2021 – V ZR 33/19). Der Käufer dürfe den Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Kosten zur Mängelbeseitigung verlangen. Dabei sei es auch unerheblich, ob der Mangel tatsächlich beseitigt werde. Nach Ansicht der Bundesrichter wäre es nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Lediglich bei der Umsatzsteuer bestünde eine Ausnahme. Die müsse nämlich nur dann ersetzt werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist.
Praxishinweis
Immobilienkäufer sind neben der Kaufpreisfinanzierung oft gar nicht in der Lage, die Kosten der Mängelbeseitigung vorzustrecken. In vielen Fällen besteht auch ein anerkennenswertes Interesse daran, die Behebung der Mängel auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Holen Sie sich daher ein oder mehrere Angebote von Fachunternehmen ein, auf deren Grundlage Sie die erforderlichen Sanierungskosten verlässlich schätzen können.
Aber Achtung: Wenn jemand eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim kauft, das noch gebaut werden muss, dann gilt dafür das Werkvertragsrecht (§ 650u BGB). Darunter fällt also auch der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger. In diesem Fall müssen Käufer weiterhin entweder einen Kostenvorschuss zur (tatsächlich auszuführenden) Mängelbeseitigung oder bei ungewünschter Mängelbeseitigung einen sog. merkantilen Minderwert der mangelbehafteten Immobilie geltend machen.
„Überwachungsdruck“ als unzumutbare Beeinträchtigung
Eine an einer Hauswand installierte Videokamera muss wegen einer Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Nachbarn entfernt werden, wenn die Möglichkeit besteht, dass die Kamera auch Bereiche des Nachbargrundstücks erfasst. Allein dadurch, dass das Gerät vorhanden ist, kann ein „Überwachungsdruck“ und damit eine unzumutbare Beeinträchtigung des Nachbarn entstehen (LG Frankenthal 16.12.20, 2 S 195/19).
Die Kameraüberwachung ist nur zulässig, wenn sie auf das eigene Grundstück beschränkt ist, nicht bei Einsicht in das Grundstück der Nachbarn. Hier ließ sich zwar nicht sicher nachweisen, dass die Überwachungsanlage tatsächlich auch auf das Nachbargrundstück ausgerichtet war. Das LG entschied gleichwohl zugunsten der Nachbarn. Denn es war jedenfalls ohne Aufwand möglich, die Blickwinkel in Richtung des Nachbargrundstücks zu lenken und dieses zu überwachen. Die Parteien waren seit Jahrzehnten zerstritten und die Überwachungsanlage sollte gerade „vor den Nachbarn schützen“. Einen solchen „Überwachungsdruck“ müssten die Nachbarn nicht hinnehmen.Praxishinweis: Der BGH hat schon 2010 (NJW 10, 1533) einer ähnlichen Klage wegen Überwachung Dritter stattgegeben (vgl. auch OLG Köln 22.9.16, NJW 17, 835; LG Berlin ZD 16, 189 (Mietrecht); AG Bergisch Gladbach NJW 15, 3729 (WEG-Recht)). Eine Videoüberwachungsanlage ist nur zulässig, wenn öffentliche Bereiche und angrenzende Privatgrundstücke nicht erfasst werden und eine andere Ausrichtung nur durch eine äußerlich wahrnehmbare Neuausrichtung möglich ist. Maßstab ist Art. 6 Abs. 1f DS-GVO.