Wohnungseigentum: Terrasse ohne Zustimmung gebaut – und acht Jahre später soll sie weg?
Warum das zu spät sein kann!
Was passiert, wenn in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft ein Eigentümer einfach baut – und die anderen jahrelang nichts unternehmen? Ein aktueller Fall zeigt: Schweigen kann teuer werden. Denn wer lange untätig bleibt, verliert mitunter seine Rechte – auch dann, wenn die bauliche Veränderung ursprünglich ohne Zustimmung erfolgt ist.
Die Besonderheit lag hier in der Konstellation: Die Gemeinschaft bestand nur aus zwei Wohneinheiten – und es gab keinen bestellten Verwalter. Bereits 2015 baute ein Eigentümer auf gemeinschaftlicher Fläche eine etwa 30 m² große, rund 70 cm hohe Terrasse mit Holzwänden. Die anderen Eigentümer waren sogar beim Bau anwesend – sie halfen teilweise mit. Erst im Jahr 2023 verlangten sie die Beseitigung dieses Baus im Namen der Gemeinschaft.
Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg wies die Klage ab. Entscheidend war, dass die Verjährungsfrist bereits 2015 begonnen hatte – nämlich mit der Kenntnis eines einzelnen Eigentümers. In verwalterlosen Zweiergemeinschaften wird die Kenntnis eines einzelnen Mitglieds automatisch der gesamten Gemeinschaft zugerechnet. Der Beseitigungsanspruch aus §§ 985, 1004 BGB verjährt regelmäßig innerhalb von drei Jahren. Die Frist war längst abgelaufen.
Selbst der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Duldung des Rückbaus hatte keinen Erfolg. Denn auch ein solcher Anspruch kann verwirkt sein, wenn die Gemeinschaft über Jahre untätig bleibt und der bauende Eigentümer berechtigt darauf vertrauen durfte, dass keine Forderung mehr erhoben wird. Acht Jahre Schweigen wertete das Gericht als solches Vertrauen. Herausgabe- oder Unterlassungsansprüche scheiterten ebenfalls – schon deshalb, weil keine konkrete Beeinträchtigung dargelegt wurde.
Daher gilt:
In einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft wird die Kenntnis eines einzelnen Wohnungseigentümers der Gemeinschaft zugerechnet. Ein Anspruch auf Beseitigung einer ohne Zustimmung errichteten baulichen Veränderung (§§ 985, 1004 Abs. 1 S. 1 BGB) verjährt regelmäßig in drei Jahren (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) ab dieser Kenntnis. Nach Fristablauf kann auch der Anspruch auf Duldung des Rückbaus (§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB) verwirkt sein, wenn die Gemeinschaft über Jahre untätig bleibt und der bauende Eigentümer auf das Ausbleiben weiterer Ansprüche vertrauen durfte (AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 25.07.2025 – 980a C 27/23 WEG).
Unser Praxishinweis: In verwalterlosen Zweiergemeinschaften beginnt die Verjährungsfrist bereits dann zu laufen, wenn irgendein Wohnungseigentümer von der baulichen Veränderung Kenntnis hat. Anders ist es in größeren Gemeinschaften mit Verwalter oder Vertretungsorganen: Hier knüpft der Fristbeginn in der Regel an die Kenntnis des Verwalters bzw. des zuständigen Vertretungsorgans an.
Wichtig ist außerdem: Auch Ansprüche, die eigentlich nicht verjähren können, sind nicht grenzenlos durchsetzbar. Durch jahrelange Untätigkeit kann eine Verwirkung eintreten – insbesondere dann, wenn der bauende Eigentümer berechtigterweise darauf vertrauen durfte, dass keine Ansprüche mehr erhoben werden. Erfolgt die Geltendmachung erst sehr spät, kann dies gegen Treu und Glauben verstoßen und den Anspruch vollständig zu Fall bringen.