Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt (Anschluss an BGH v. 07.07.2010 – VIII ZR 315/09). Ein auf ein Leerfeld gestütztes Erhöhungsverlangen ist nicht prüffähig, da der Mieter nicht in die Lage versetzt wird, die Berechtigung des Verlangens auch nur oberflächlich prüfen zu können (AG Hamburg v. 29.10.2021 – 49 C 119/21).
Sachverhalt: Vermieter und Mieter streiten über die Rechtmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Für die 44,1 qm große Mietwohnung, die bis zum 31.12.1918 erbaut wurde, enthält der zu Grunde gelegte Mietspiegel keine Angaben (sog. Leerfeld). Der Mieter hatte zudem die vorhandene Gasetagenheizung mit Gastherme (Sammelheizung) auf seine Kosten selbst eingebaut. Der Vermieter legt seinem Mieterhöhungsverlangen das benachbarte Rasterfeld C2 zu Grunde und gibt als Ausstattungsmerkmal „Sammelheizung“ an. Der Mieter verweigert die Zustimmung.
Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache kann dem Vermieter nicht zugutekommen (vgl. BGH v. 07.07.2010 – VIII ZR 315/09). Soweit sich der Vermieter trotzdem auf eine Sammelheizung als Ausstattungsmerkmal beruft, sei dies nur möglich, wenn er entweder selbst nachträglich eine solche eingebaut hat oder Anhaltspunkte bestehen, dass die Heizung vermieterseitig gestellt worden ist (z.B. fortlaufende Übernahme der Instandhaltungen durch den Vermieter). Davon war nicht auszugehen.
Beachten Sie: Die Ausstattung der Mietsache ist bei einer Mieterhöhung wegen der Eingruppierung der Wohnung in einen Mietspiegel von grundlegender Bedeutung. Hat der Mieter die Verbesserung der Ausstattung jedoch selbst vorgenommen, bleibt sie ungeachtet vertraglicher Vereinbarungen unberücksichtigt.
Die Voraussetzungen des Begründungserfordernis nach § 558a Abs. 2 BGB lagen zudem nicht vor. Soweit der Vermieter das Erhöhungsverlangen auf ein benachbartes Rasterfeld des Mietspiegels gestützt hat, wohl wissend, dass es für das eigentliche Rasterfeld der Wohnung keine Angaben gab, hat er eine bewusste Falschangabe gemacht. Diese ist vom Mieter nicht prüfbar, so dass es am Begründungserfordernis selbst fehlt. Ausnahme: Der Einstufung durch den Vermieter liegt ein nicht ohne Weiteres erkennbarer Rechtsfehler zu Grunde. Hierfür gab es aber keine Anhaltspunkte.
Unser Praxishinweis: Ein Mieterhöhungsverlangen muss sorgfältig vorbereitet werden. Problematisch ist oft die Einordnung der Wohnung in das korrekte Rasterfeld und die Feststellung der vorhandenen Ausstattungsmerkmale.
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Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht