Der Erwerber einer vermieteten Immobilie kann sich nicht auf einen Schriftformverstoß berufen, wenn er vor dem Erwerb die über den schriftlichen Vertrag hinausgehende Nutzung des Mieters persönlich besichtigt und mit diesem ausdrücklich besprochen hat (OLG Nürnberg 24.3.26, 14 W 456/26).
Sachverhalt: Die Mieterin nutzte ein gewerbliches Mietobjekt auf der Grundlage eines schriftlichen Mietvertrags. Ergänzend war mündlich vereinbart worden, dass sie statt der vertraglich vorgesehenen 14 Parkplätze deren 25 sowie ein Außenlager nutzen durfte. Der Vermieter veräußerte das Objekt an einen Erwerber. Vor dem Erwerb besichtigte dessen Geschäftsführer das Mietobjekt einschließlich der tatsächlich genutzten Außenflächen persönlich; dabei besprachen die Geschäftsführer beider Vertragsparteien die konkrete Nutzung der Parkplätze und des Außenlagers. Nach dem Erwerb kündigte der neue Eigentümer den Mietvertrag wegen Schriftformverstoßes (§ 550 BGB) und erhob Widerklage auf Herausgabe.
Die Mieterin nahm den Erwerber ihrerseits auf Betriebskostenabrechnung, Rückzahlung überzahlter Betriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch. Im Verlauf des Rechtsstreits erkannte der Erwerber die vorgerichtlichen Anwaltskosten an; Klage und Widerklage wurden im Übrigen übereinstimmend für erledigt erklärt. Streitig blieb allein die Kostenverteilung. Das LG legte der Mieterin nach mehrfacher Abänderung im Beschwerdeverfahren schließlich 92 % der Kosten auf.
Die Gerichtsentscheidung: Die weitere sofortige Beschwerde der Mieterin hatte vor dem OLG Erfolg. Es könne dahinstehen, ob ein Schriftformverstoß nach § 550 BGB überhaupt vorliege. Dem Erwerber sei es jedenfalls nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den Formmangel zu berufen. Zwar verstoße die Berufung auf den Formmangel im Regelfall nicht gegen Treu und Glauben, da § 550 BGB gerade den nicht am Vertrag beteiligten Dritten schützen solle; der Treuwidrigkeitseinwand sei gegenüber dem Grundstückserwerber daher grundsätzlich ausgeschlossen. Das gelte jedoch nur, soweit der Schutzzweck der Norm – die Information des Erwerbers – berührt sei.
Hier habe der Geschäftsführer des Erwerbers das Mietobjekt einschließlich der tatsächlich genutzten Außenflächen vor dem Erwerb unstreitig persönlich besichtigt und dabei mit dem Geschäftsführer der Mieterin die Nutzung der Parkplätze und des Außenlagers ausdrücklich besprochen. Der Normzweck des § 550 BGB sei damit erfüllt. Dem Einwand des LG, aus der Kenntnis der tatsächlichen Nutzung folge noch nicht die Kenntnis der mietvertraglichen Vereinbarung, erteilt das OLG eine Absage: Wer den schriftlichen Mietvertrag kenne und vor Ort die darüber hinausgehende Nutzung bespreche, müsse davon ausgehen, dass diese Flächen mitvermietet seien und könne sich nicht auf einen Schriftformverstoß berufen.
Praxishinweis: § 550 BGB sichert dem Grundstückserwerber die Möglichkeit, sich durch ordentliche Kündigung von einem langfristigen Mietvertrag zu lösen, dessen Bedingungen er der Vertragsurkunde nicht entnehmen kann. Weil § 550 BGB gerade den nicht am Vertrag beteiligten Dritten schützen soll, verstößt die Berufung auf den Formmangel im Regelfall nicht gegen § 242 BGB. Das gilt jedoch nur, soweit der Schutzzweck – die Information des Erwerbers – berührt ist. Erlangt dieser außerhalb der Vertragsurkunde vollständige Kenntnis vom Vertragsinhalt, ist eine dennoch auf § 550 S. 1 BGB gestützte Kündigung treuwidrig (Schmidt-Futterer/Lammel, 17. Aufl. 2026, § 550 Rn. 84).