Bestimmungswidrige Wasseraustritte rechtfertigen es regelmäßig, den Wohnungseigentümer zum Zutritt zu seiner Sondereigentumseinheit und zur Duldung von Maßnahmen zur Beseitigung des Feuchtigkeitsaustritts zu verpflichten. Ist das Sondereigentum vermietet, kann die Gemeinschaft vom Sondereigentümer verlangen, auf seinen Mieter einzuwirken und diesen auf Duldung des Betretens der Wohnung in Anspruch zu nehmen (LG Berlin II 22.5.26, 56 S 1/26).
Sachverhalt: In einer WEG trat Wasser von der Decke einer Kellereinheit aus. Fachunternehmen stellten im Oktober 2025 einen bestimmungswidrigen Feuchtigkeitsaustritt aus einem Bereich zwischen der Decke des Erdgeschosses und dem Boden des 2. Obergeschosses fest und empfahlen zeitnahe Trocknung und Instandsetzung. Die Eigentümer der betroffenen Wohneinheit verweigerten den Zutritt. Die Wohneinheit war vermietet. Die GdWE erwirkte beim AG eine einstweilige Verfügung auf Zutrittsgewährung und Duldung der Instandsetzungsarbeiten. Der Zutritt musste zwangsweise vollzogen werden; die Instandsetzungsarbeiten erfolgten erst danach. Die Berufung der Sondereigentümer blieb erfolglos.
Die Gerichtsentscheidung: Das LG bejaht den Anspruch der Gemeinschaft aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Bestimmungswidrige Wasseraustritte stellen regelmäßig einen hinreichenden Grund dar, den Sondereigentümer zur Zutrittsgewährung und Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen zu verpflichten. Maßgeblich ist, ob ein Schaden an der Substanz des Gemeinschaftseigentums zu besorgen ist. Für den Duldungsanspruch genügt, dass aufgrund des festgestellten Wasseraustritts ein Schaden am Gemeinschaftseigentum droht; das genaue Ausmaß der Durchfeuchtung muss nicht bereits feststehen. Ein vorheriger Eigentümerbeschluss war nicht erforderlich; der Verwalter durfte die Maßnahme nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG als dringende Erhaltungsmaßnahme ohne Beschluss anordnen. Da die Wohneinheit vermietet war, traf die Sondereigentümer die Pflicht, auf ihren Mieter einzuwirken und diesen auf Duldung des Betretens in Anspruch zu nehmen. Dieser Pflicht kamen sie nicht nach. Auch ein Verfügungsgrund lag vor: Drohen weitere Substanzschäden am Gemeinschaftseigentum, kann ausnahmsweise eine auf Zutrittsgewährung und Duldung gerichtete Leistungsverfügung nach § 940 ZPO ergehen; ein Abwarten bis zur Rechtskraft eines Hauptsacheurteils ist der Gemeinschaft nicht zumutbar.
Praxishinweis: Ist die Wohnung vermietet, hat die Gemeinschaft die Wahl: Sie kann den Sondereigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG auf Einwirkung auf seinen Mieter in Anspruch nehmen oder den Mieter direkt nach § 15 WEG auf Duldung der Erhaltungsmaßnahme. Bleibt der Sondereigentümer passiv, darf der Verwalter bei Dringlichkeit ohne Beschluss handeln und notfalls einstweiligen Rechtsschutz beantragen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).