Ausgangslage: Bei Nebenkostenabrechnungen sollten alle Augen wach sein. Denn dabei kann ein Fehler erhebliche Konsequenzen haben. Und dass dies nicht nur für die Miete von Privaträumen, sondern auch im Gewerbemietrecht gilt, zeigt das folgende Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 20.01.2021 – XII ZR 40/20).
Sachverhalt: Es ging um ein Mietobjekt, das aus Büroräumen, Archivflächen und Stellplätzen bestand. Die Vermieterin erteilte für die Jahre 2012 bis 2015 jeweils im Folgejahr Nebenkostenabrechnungen, die alle Guthabenbeträge zugunsten des Mieters auswiesen. Der Mieter war der Auffassung, die erteilten Abrechnungen seien formell nicht ordnungsgemäß und materiell fehlerhaft. So enthielten die Nebenkostenabrechnungen mit dem nicht erläuterten und nicht ohne weiteres verständlichen Kürzel „ST“ eine nicht nachvollziehbare Bezeichnung eines Umlageschlüssels. Deshalb erhob er im Dezember 2017 Klage auf Neuerteilung der Abrechnungen. Schließlich musste der BGH entscheiden.
Entscheidung: Nach Ansicht des BGH führt ein formeller Fehler nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuerteilung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, sofern die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Diese Maßstäbe gelten grundsätzlich auch im Gewerberaummietrecht.
Praxishinweis: Zur Erfüllung der Abrechnungspflicht des Vermieters genügt es, wenn dieser eine in formeller Hinsicht ordnungsgemäße Abrechnung erteilt. Es kommt nicht darauf an, ob die abgerechneten Kosten sowie die Umlage auf die Mieter auch materiell richtig sind. Dass in den Abrechnungen nicht erläutert wird, wie die zu Grunde gelegten Flächen berechnet worden sind, begründet keinen formellen Mangel. Der BGH hat entschieden, dass diese für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze auch grundsätzlich für eine in einem Gewerberaummietverhältnis erteilten Nebenkostenabrechnung anzuwenden sind.
Ihr erster Ansprechpartner: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht